En 2026, le Maroc s’impose comme l’une des destinations d’investissement immobilier les plus suivies du bassin méditerranéen. Ce n’est pas un effet de mode, ni le résultat d’une communication habile. C’est le fruit d’une combinaison de facteurs structurels qui, mis côte à côte avec ce que proposent les pays voisins, expliquent pourquoi les capitaux étrangers choisissent le Royaume de façon croissante et durable.

La France représente à elle seule plus de 60 % des investissements directs étrangers nets au Maroc. Les Émirats Arabes Unis, le Royaume-Uni, l’Espagne et l’Allemagne complètent ce tableau. Ces pays ne choisissent pas le Maroc par hasard. Ils le choisissent parce que le rapport entre l’opportunité et le risque est, à leurs yeux, meilleur qu’ailleurs.

Cet article explique pourquoi.

C’est le premier critère que tout investisseur sérieux évalue avant de s’engager dans un marché étranger. Et sur ce point, le Maroc présente un avantage décisif par rapport à ses voisins directs.

Selon l’indicateur de stabilité politique de la Banque mondiale, le Maroc se situe autour du 60ème centile mondial, largement au-dessus de la Tunisie et de l’Égypte. La structure monarchique constitutionnelle du pays assure une continuité politique rare dans la région, même lors des transitions gouvernementales. Les réformes économiques engagées depuis le début des années 2000 ont suivi une trajectoire cohérente et prévisible, ce qui rassure les investisseurs à long terme qui recherchent de la visibilité sur leur placement.

La Tunisie, autrefois considérée comme un marché immobilier attractif pour les investisseurs européens, traverse depuis plusieurs années une instabilité politique qui pèse sur la confiance des capitaux étrangers. En 2026, son taux d’investissement national ne représente que 10,4 % de son PIB, soit moins de la moitié de la moyenne régionale. L’Algérie, malgré des ressources importantes, reste un marché fermé aux acheteurs immobiliers étrangers, qui ne peuvent pas légalement acquérir de biens résidentiels. La Turquie, quant à elle, offre des rendements bruts attrayants, mais dans un contexte de dépréciation monétaire persistante et d’inflation élevée qui érode la valeur réelle des actifs et complique le rapatriement des fonds pour les investisseurs en euros.

Le Maroc n’est pas exempt de défis. Mais comparé à son environnement régional, il offre ce que les investisseurs cherchent en priorité : de la prévisibilité.

Le droit foncier marocain repose sur un système d’immatriculation solide, géré par l’Agence Nationale de la Conservation Foncière. Une fois un bien inscrit au Livre Foncier, le titre est inattaquable et opposable à tous. Il purge tout droit antérieur non inscrit. C’est une garantie forte, comparable aux standards européens, qui sécurise l’investisseur contre les litiges de propriété.

Les étrangers peuvent acheter librement des biens résidentiels et commerciaux au Maroc, sans obligation de partenariat local, sans quota et sans autorisation préalable spécifique. L’accès à la propriété est ouvert, direct et encadré par un notaire officier public nommé par l’État. Cette ouverture contraste nettement avec des marchés comme l’Algérie, où l’acquisition immobilière reste juridiquement inaccessible aux non-résidents étrangers, ou certains pays d’Afrique du Nord où les droits fonciers des étrangers restent flous ou soumis à des conditions changeantes.

Le processus d’achat peut également être réalisé à distance grâce à une procuration consulaire notariée. Cette souplesse opérationnelle est un atout précieux pour les investisseurs basés en Europe, qui n’ont pas à se déplacer pour chaque étape de la transaction.

La fiscalité est souvent le facteur qui fait basculer une décision d’investissement. Et le Maroc présente ici un cadre particulièrement favorable pour les investisseurs européens.

La Convention fiscale franco-marocaine, signée en 1970 et révisée en 1989, prévoit un mécanisme de crédit d’impôt qui évite la double imposition des revenus locatifs. Les revenus perçus au Maroc sont imposés localement, et ce montant vient en déduction de ce que l’investisseur devrait payer en France. Les revenus locatifs bénéficient d’un abattement forfaitaire de 40 % avant application du barème progressif. La Loi de Finances 2026 a reconduit l’option d’imposition libératoire à 20 % sur le revenu brut, ce qui simplifie encore le traitement fiscal pour les non-résidents.

Des conventions similaires existent avec la Belgique, la Suisse, le Canada et une cinquantaine d’autres pays. Pour un investisseur européen, la comparaison est claire : la Turquie propose des rendements bruts parfois supérieurs, mais sans la clarté fiscale d’un cadre conventionnel aussi établi avec la France, et dans un contexte de volatilité monétaire qui rend le calcul du rendement réel en euros complexe. La Grèce présente des avantages fiscaux intéressants, notamment via le programme de visa doré, mais les prix ont fortement progressé dans les zones touristiques et la rentabilité nette s’est comprimée. Le Portugal, longtemps cité en référence, affiche désormais des prix moyens autour de 3 000 euros le mètre carré, avec des pointes dépassant 5 000 euros à Lisbonne, pour des rendements locatifs qui peinent à atteindre 3,5 %.

Le rapport entre le prix d’achat et le potentiel locatif est l’un des meilleurs indicateurs de l’attractivité d’un marché immobilier. Et sur ce point, le Maroc maintient en 2026 un avantage significatif sur ses concurrents méditerranéens plus matures.

À Marrakech, il est encore possible d’acquérir un appartement de standing bien situé pour 130 000 à 200 000 euros. Un riad authentique en Médina, avec un fort potentiel locatif saisonnier, s’acquiert entre 200 000 et 500 000 euros. À Lisbonne, à Barcelone ou à Athènes, ces budgets ne permettent plus d’accéder aux mêmes types de biens dans des quartiers comparables en termes d’attractivité touristique.

Cette accessibilité des prix se conjugue à une demande locative en croissance. Marrakech a accueilli près de 3 millions de visiteurs en 2025, et la tendance ne s’inverse pas. La diversité des profils de locataires, entre touristes européens, télétravailleurs, expatriés et cadres du secteur hôtelier, crée une demande répartie sur 12 mois, contrairement à des marchés purement saisonniers où la vacance locative hors été pèse significativement sur les rendements annuels.

En 2026, le Maroc bénéficie d’une combinaison de catalyseurs à court et moyen terme qui n’ont pas d’équivalent dans la région.

La Coupe du Monde 2030, organisée conjointement avec l’Espagne et le Portugal, mobilise des dizaines de milliards de dirhams d’investissements publics en infrastructures à travers tout le pays. Marrakech sera l’une des villes hôtes, ce qui accélère le développement de ses équipements, de ses connexions aériennes et de sa capacité hôtelière. L’effet est déjà visible sur les prix du foncier, qui ont progressé de façon significative depuis l’annonce officielle.

L’extension de la LGV Al Boraq vers Marrakech, prévue pour fin 2029, réduira le trajet depuis Casablanca à moins de 90 minutes, renforçant encore l’intégration de la ville dans le corridor économique national et son attractivité pour les résidents des grandes villes marocaines.

À ces deux catalyseurs s’ajoute le positionnement stratégique global du Maroc entre l’Europe et l’Afrique subsaharienne. Avec plus de cinquante accords de libre-échange et un port de Tanger Med parmi les plus importants du continent, le pays se positionne comme une plateforme régionale crédible, ce qui attire des capitaux institutionnels et renforce la solidité macroéconomique sur laquelle repose la confiance des investisseurs individuels.

Mettre les marchés côte à côte permet de comprendre pourquoi le Maroc se distingue. Ce n’est pas que ses voisins n’ont aucun atout. C’est que le Maroc cumule des avantages que les autres ont séparément, sans en partager les inconvénients majeurs.

La Tunisie a des prix bas et une tradition touristique, mais une instabilité politique et économique qui freine les capitaux étrangers depuis plusieurs années. L’Algérie a une économie en développement, mais un marché immobilier fermé aux étrangers. La Turquie offre des rendements bruts élevés, mais dans une devise dont la dépréciation structurelle érode les performances réelles pour un investisseur en euros et crée une incertitude difficile à modéliser. La Grèce et le Portugal restent des marchés de qualité, mais les prix ont rattrapé une grande partie de leur retard, et les rendements locatifs se sont contractés au point de se rapprocher des niveaux français.

Le Maroc, lui, offre simultanément une stabilité politique documentée, un cadre juridique ouvert et solide, une convention fiscale claire avec les principaux pays d’origine des investisseurs, des prix encore accessibles pour le type de biens qu’il propose, et des catalyseurs structurels à horizon 2030 qui ne font qu’amplifier une dynamique déjà engagée.

C’est cette combinaison, et non un seul facteur isolé, qui explique pourquoi les capitaux étrangers continuent de choisir le Royaume.